年1月6日，深圳——仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示：“纵观年，深圳经济保持韧性，稳中提质。甲级办公楼市场强劲复苏，TMT与金融双核驱动下全年净吸纳量超万平方米。优质零售物业净吸纳量突破80万平方米，服装零售业态逆势上扬。房地产投资方面，办公楼成为深圳大宗交易市场的主要类别，占比约7成，以自用型投资为主，工业物业投资也增长明显。

甲级办公楼

*深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼市场

年，由于全球疫情反复，世界经济恢复势头有所减缓。尽管如此，得益于科学统筹疫情常态化防控以及有效实施宏观政策调整，我国主要宏观指标处于合理区间内，整体经济延续了稳定恢复的态势，深圳经济保持韧性稳中提质。在房地产和互联网巨头发展受控，高新科技龙头企业国际化发展受阻的情况下，深圳经济增长有所放缓，但整体运行保持平稳。一方面，全市七大战略性新兴产业占比显著，前三季度占GDP比重的39.4%。另一方面，深圳数字经济的规模和质量双双领跑全国，推动经济结构日趋优化，高质量发展特征愈加明显。可以说，深圳正在抢抓新一轮科技革命和产业变革新机遇。

深圳办公楼市场延续了强劲复苏的态势。后疫情时期催生了无接触经济产业，电子商务、游戏、以及线上服务等企业快速扩张，行业巨头需求显著。经济活力的逐步恢复，加速了以法律咨询为代表的专业服务企业迅猛扩张。一季度净吸纳量保持高位，且租金在经历九个季度连续下跌后首度企稳，二、三季度大面积租赁成交瞩目。在需求复苏的同时，全市租金维持低位运行，一定程度上缓解了去化压力。受下半年出台的一系列政策影响，互联网、教育和房地产行业政策调控效果初显，扩张逐渐回归理性。因此，四季度净吸纳量与一季度基本持平，但与三季度相比有较大差距，仅达到三季度的46%。

在发展数字经济的时代背景下，来自高新技术头部企业的搬迁和扩张需求仍为办公楼市场去化的主要动力之一，并于年内贡献了多笔租赁面积超过一万平方米的成交。四季度末，尽管个别互联网头部企业开始进入维稳主业发展和降本增效的新阶段，来自第二梯队的新兴企业以及头部“硬”科技企业的需求仍有效推动办公楼市场的去化。

随着深圳金融改革开放政策的稳步实施，大型金融机构租赁需求活跃。证券、基金等金融机构业务增长强劲，推动创新业务线、IT和后勤部门的组建和扩张，有力地支撑办公楼租赁需求。

纵观深圳办公楼市场，在TMT与金融双核驱动和各行业多层次发展的基础下，年净吸纳量超万平方米，达年的两倍以上。

年共录得约万平方米新增供应，其中超八成来自南山区，其它则位于福田区。四季度仅有深圳湾创新科技中心A座和前海君豪中心两个新竣工项目。在供应压力暂缓和需求活跃的情况下，四季度空置率从三季度的高点回落1.0个百分点，至年末录得20.3%，同比降低5.2个百分点。

个别业主面临较大现金回流压力，四季度下调租金积极吸引客户，使得整体租金水平稍有回落，但得益于前三季度净吸纳量快速上升导致空置率下降，全年租金水平基本企稳转正，同比上升0.8%。活跃的市场需求令大部分业主心态趋好，愿意维持全年租金同比不变或是小幅上涨的水平运行。

市场展望

在“双循环”新发展格局下，迎来前海扩容发展新机遇，深圳将进一步提升对外开放水平，彰显对大湾区高质量发展引擎的作用。再则，经历对房地产、互联网、教培以及高耗能等行业的一系列大力度监管后，预计未来这些行业的结构性优化将稳步推进，规模缩减压力减缓，发展转向集约型增长。

年末央行降准的传导机制将延续到年上半年，一定程度上帮助房地产行业软着陆。另一方面，降准后的资金资源将主要流向中小微等企业和“专新特高”类企业，或推动多领域的办公新设立和扩张需求。

仲量联行深圳商业地产部总监李文杰表示：“个别行业调控的政策效应将延续，并集中影响近年发展过于迅猛或可能存在泡沫的行业。因此，年整体办公楼需求较年相比会有所下降，需求侧开始迈入调整期，即从金融和TMT的双轮支撑转向产业高质量发展驱动多点齐发的局面，预计来自多领域优质企业的增量需求将进一步助推全市租赁活跃度。”与此同时，大部分金融类企业总部，如大成基金总部大厦、安信金融大厦以及深创投广场等楼宇纷纷推延至年入市，使得总部自用面积一定程度上缓和了去化压力和供需关系，预测年净吸纳量将接近百万平方米。

年将迎来近万平方米的大量新增供应入市，主要集中于南山片区，供过于求的市场现象仍将持续。在需求回归理性和平稳的增长趋势下，李文杰预测全市空置率将被推高至25%左右的水平。同时，深圳办公楼租金水平将继续承压，全市整体租金仍有下探可能。受大量新增供应入市和需求主力拉动减弱的影响，预计年新增可租赁的楼宇去化难度增加，去化速度较去年放缓。而不同存量楼宇间分化发展走势明显，设施老旧、租户结构失衡的楼宇在空置率和租金表现上波动较大；反之，处于核心区位的优质资产，配备更加专业化的资产管理运营，预期出租率和租金保持平稳。

优质零售物业

*指深圳优质购物中心市场

年深圳经济运行稳中加固，消费市场的活力持续释放：1-11月深圳社会消费品零售总额同比增长11.8%，两年平均增速达2.5%。受益于此，各个业态的经营状态均实现不同程度的恢复，更多零售商愿意在市场调整阶段审慎拓展其线下渠道，并针对性地对原有店铺进行重新装修以提高平效，而整体租赁需求也始终保持较为活跃的态势。截至年第四季度，全年净吸纳量突破80万平方米。

按业态来看，餐饮基本面快速恢复，茶饮咖啡、中式简餐及地方菜系这些具备“万店基因”的细分类别在资本的推动下呈现出迅猛的扩张势头，对整体租赁需求贡献显著。例如，据仲量联行监测的全市优质购物中心数据显示，中式简餐在年的租赁成交数量较年及年分别增长%及38%。这些搬进购物中心的面馆与茶餐厅正成为众多白领的午餐首选，其相对较高的客单价及翻台率也随着品牌效应的形成而受到更多购物中心的

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